Permiso de demolición en CABA: ¿Qué exige y en qué orden?
Acá hay dos cosas distintas que la mayoría confunde en una sola: el Permiso de Demolición, que es el expediente que autoriza, y la Declaración de Inicio, que es lo que efectivamente te habilita a poner la máquina en la vereda. Tener el primero no alcanza para empezar. Entre uno y otro hay una póliza, tres certificados y una inspección. Acá está el orden real.
¿Qué declarás cuando pedís el permiso?
El artículo 2.1.2 del Código de Edificación —Ley 6100, con el Título 2 reescrito por la Ley 6438— establece que previo a cualquier trabajo de demolición total o parcial hay que solicitar el Permiso de Demolición.
Lo que se firma ahí no es un trámite formal. El profesional responsable declara los datos de las construcciones y superficies a demoler, y confirma que la demolición no afecta otras estructuras ni la seguridad. Toda esa documentación reviste carácter de declaración jurada, y el Código dice que el otorgamiento se hace bajo responsabilidad exclusiva de los sujetos intervinientes.
Dos consecuencias prácticas de eso. La primera: la demolición parcial no es un trámite menor, es el mismo permiso. La segunda: si hay medianera, lindero apoyado o una estructura que comparte carga, esa declaración es exactamente el punto donde el profesional se está haciendo cargo.
La documentación del permiso
El Reglamento Técnico RT-020100-010200-00, apartado 5.2.1, lista lo que hay que presentar:
Los formularios de la plataforma TAD.
La encomienda profesional del responsable del Permiso de Demolición.
Informe de dominio, con vigencia de noventa (90) días hábiles desde su emisión.
Plano a estudiar en formato .dwf.
Certificado de Aptitud Ambiental, que puede tramitarse sólo por la demolición o contemplando también la obra nueva posterior.
Comprobante de pago y boleta de Residuos Áridos por los metros cuadrados correspondientes a la demolición.
Ese último ítem sorprende a mucha gente: los escombros se pagan por superficie, por adelantado, y el comprobante forma parte del expediente. No es un costo de la contratista, es un requisito del permiso.
Si el inmueble está en propiedad horizontal, o si quien firma no es el titular, el apartado 5.2.2 suma los consentimientos de copropietarios, la documentación según el tipo de tenencia —locación, sucesión, posesión— y la autorización certificada a terceros.
El permiso no te habilita a empezar
Esta es la parte que más obras frena, y la que casi nunca está presupuestada.
El RT-020119-010400-00, «Declaración de Inicio, Avance y Finalización de Obras», exige en su apartado 6.1 que para iniciar una demolición se acompañe:
El Permiso de Demolición emitido por la DGROC.
Plan de trabajos y memoria descriptiva de la demolición, rubricados por el Director de Obra y por el Representante Técnico de la Empresa Demoledora, con el detalle de cada sector a demoler y fotografías previas del sitio.
Póliza del Seguro de Responsabilidad Civil contra Terceros, Linderos y Vía Pública, por un valor mínimo de 1.800.000 Unidades Fijas.
Declaración jurada de vigencia de esa póliza.
Certificado de desratización, con vigencia de hasta 30 días hábiles.
Certificado de corte de energía eléctrica, emitido por la prestadora.
Certificado de corte de gas, emitido por la prestadora.
Y una condición que no es papel: hay una inspección previa, y no se pueden iniciar las tareas hasta que se haya realizado.
Los cortes de servicios son el cuello de botella más común, porque no dependen del Gobierno de la Ciudad sino de las prestadoras, y tienen sus propios tiempos. Por eso los pedimos apenas se caratula el permiso, no después de que sale.
Un año para terminar
El artículo 2.1.18 le da al Permiso de Demolición un año para finalizar las tareas. Es un plazo corto comparado con los de obra —una Obra Mayor tiene seis años—, y corre para la demolición, no para lo que venga después.
Vale tenerlo en cuenta si la demolición es el primer paso de una obra que todavía no tiene el proyecto cerrado: el reloj arranca igual.
¿Cuándo hay un paso previo?
Si el inmueble tiene protección patrimonial, el artículo 2.1.6.2 exige el visado del organismo competente antes de avanzar. Ese trámite lo explicamos en interpretacionurbanistica.com.ar.
Y conviene decirlo con todas las letras: demoler sin permiso encuadra en el artículo 2.1.13 como obra en contravención. No es una multa que se paga y se sigue; es un antecedente que después complica la regularización y el permiso de obra nueva sobre esa misma parcela.
¿Cómo trabajamos?
Estudio TREO SRL es un estudio de arquitectura e ingeniería que trabaja desde 2006 en la Ciudad de Buenos Aires, con profesionales matriculados en CPAU y CPIC.
En demolición armamos el expediente completo y, sobre todo, ordenamos la secuencia: qué se pide primero, qué depende de terceros y qué se puede tramitar en paralelo. Preparamos el plano, la memoria y el plan de trabajos, gestionamos el Certificado de Aptitud Ambiental y la boleta de Residuos Áridos, y coordinamos los cortes de servicios y la desratización para que la Declaración de Inicio no quede esperando un papel.
Honorarios desde $680.000. El valor final depende de la superficie a demoler, de si es total o parcial y de la situación de los linderos.
Nuestro Servicio Profesional
Armamos el expediente de demolición y ordenamos la secuencia ante el GCBA
El permiso no es la largada
El Permiso de Demolición autoriza, pero para empezar hace falta la Declaración de Inicio: póliza de responsabilidad civil contra terceros y linderos, certificado de desratización, cortes de luz y gas, y una inspección previa. Presupuestamos las dos etapas juntas, no de a una.
Lo que depende de terceros
Los cortes de servicios no los otorga el Gobierno de la Ciudad sino las prestadoras, y tienen sus propios tiempos. Los pedimos apenas se caratula el permiso, en paralelo, para que la Declaración de Inicio no quede esperando un papel.
El artículo 2.1.2 no distingue: demolición total o parcial se tramitan igual. En la parcial el punto crítico es la declaración de que los trabajos no afectan otras estructuras ni la seguridad, y ahí pesan las medianeras y los linderos apoyados.
Total o parcial, el mismo permiso
¿Dónde estamos?
Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. El expediente se presenta íntegramente por TAD y el organismo que otorga el permiso —la DGROC— está en Av. Martín García 384, así que para el trámite en sí no hace falta que vengas. Lo presencial es el relevamiento del inmueble y de los linderos, que en demolición es lo que define la memoria y el plan de trabajos. Atendemos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires
Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs
WhatsApp: 11 2281-2143
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